Аркадий Гершман (gre4ark) wrote,
Аркадий Гершман
gre4ark

Как застраивать города



Застройка города - основополагающий элемент городского развития. Многие полагают, что это связано исключительно со строительным сегментом экономики - стройка подтягивает много других отраслей и даёт неплохие налоги, но это лишь краткосрочная и малая часть важности застройки. От того, как будет застроена территория, зависит всё. В прямом смысле всё: городская мобильность и среда, развитие малых предприятий и уличная жизнь, экология, добрососедские отношения и так далее. Писать об этой теме можно с разных точек зрения, но мы поговорим о том, как нужно строить, чтобы новые городские районы не превращались в человейники и стимулировали развитие поселения, района и каждого конкретного дома.

Но для начала давайте посмотреть на то, что у нас есть уже сейчас. Практически каждой город можно разделить на центр и спальные районы. В центре будет пересечение транспортных потоков, человеческий размер городской среды: историческая мало или среднеэтажная компактная квартальная застройка, небольшие улицы и так далее.



Остальные районы, как правило, застроены либо во времена СССР, либо уже в наше время. Тут кардинально иная картина: транспортная доступность падает, расстановка домов не поддаётся логике - дома оторваны от улицы и расположены свободно на территории, много пустого пространства и так далее. Плюс исключительная зонированность района - он либо спальный, либо промышленный, либо научный и так далее. Улично-дорожная сеть слаборазвита, но преобладают широкие многополосные проспекты.



Где находится большинство точек притяжения, типа кофейнь, офисов, магазинов? Где лучшие улицы и площади города? Где течёт городская жизнь? Какое из двух мест вы бы выбрали, чтобы провести свободное время? Больше чем уверен, что всё-таки центр. Почему?

Во-первых, улично-дорожная сеть. Да, говорим про застройку, но именно с улиц стоит начать, ведь именно по ним люди передвигаются, именно это главное общественное пространство города, именно там сосредоточена городская жизнь - всё это напрямую влияет на качество жизни горожан. Чем шире сеть улиц и меньше кварталы - тем больше вариантов для доступности местности и общественного пространства. Обращаю внимание, что в плане доступности речь не идёт только об автомобилях (скорее даже не о них) - это о городской мобильности в целом, и в первую очередь для пешеходов, велосипедистов и общественного транспорта. Кроме того нужно разделять понятие сеть и площадь улиц - чем шире улица (а точнее проезжая часть, но у нас это примерно равнозначные вещи) - тем хуже улица с точки зрения удобства и безопасности. Условно, 10 однополосных улиц человеческого масштаба и 1 десятиполосная - вещи совершенно разные, и если 10 улиц будут способствовать развитию города, то 1, но большая, скорее просто убьёт сначала местность, а потом и бюджет города.

Вокруг улиц формируется застройка. В исторических районах, это в основном небольшие кварталы, что хорошо, ведь тогда повышается компактность района - практически все нужные объекты либо в пешей, либо в велосипедной доступности, но даже без этого повышается транспортная доступность домов благодаря общественному транспорту (который опять же в пешей доступности) и автотранспорту - перепробеги и расстояния между объектами минимальны:

слева- автомобильноориентированная застройка, справа- пешеходная

В старых районах улицы небольшие, ведь застраивались они либо в доавтомобильную эру, либо на ранних этапах её развития - улицы были в прямом смысле для людей. В итоге эти улицы намного приятнее тех, что были построены позже, но почему? Ответ прост - чем больше дорога, тем больше машин, чем больше машин, тем меньше места для всех остальных. Плюс, из-за широких дорог больше шума, пыли, больше скорости и больше опасности, её сложнее пересечь - всё вместе формируют плохую городскую среду для жителей, пешеходов, велосипедистов и общественного транспорта. Именно поэтому небольшие улицы, на которых можно сесть поговорить/ открыть окно в квартире, не отвлекаясь на шум и грязь от машин, или которые можно без труда пересечь там, где тебе удобно - приятнее для людей. В настоящее же время мировая практика такова, что в городской среде не принято строить улицы больше 4 полос (2+2).


старое - приятное


новое - не очень

Во-вторых, публичное и частное, планировка. Для комфортной городской среды, а также с условием того, что улицы - это общественные пространства, нужно, чтобы застройка была не в глубине улицы, а контактировала с ней, становясь неотъемлемой её частью и полноценным общественным пространством. Именно поэтому квартальная застройка наиболее подходит для улиц и города. Дело в том, что это позволяет чётко разграничивать общественное и частное пространства. Улица - общественная зона с горожанами, магазинами и прочим, то, что внутри квартала - частная территория жильцов. В кварталах не будет магазинов во дворе, как и чужаков - зачем им туда заходить, если улица идёт по внешнему периметру дома?



Такое разграничение позволяет уменьшить нигилизм жильцов, которые зачастую считают, что всё, что за порогом их квартиры - не их дело. Зато такое отношение распространено в микрорайонах, когда двор вроде как часть твоего дома, но одновременно это двор для трёх других домов и вообще частично улица. Если сложно понять чьё это, то и беречь и использовать эффективно вроде как не надо (это хорошо доказывает институциональная экономика). Кроме того, с точки зрения управления территории и содержанием имущества, квартальная застройка позволяет делить удобно делить участки, а дом, который формирует контур застройки, чётко определяет границы управляющей компании и снижает затраты за счёт меньшего количества пустого пространства. Для сравнения, в случае мкр застройки, понять где чьё практически невозможно - в Москве из-за этого в своё время понаставили очень много заборов - ими пытались обозначить подведомственность территории разных организаций (именно поэтому часто забор просто идёт вдоль пустыря).



Когда вдоль улицы фасад дома, то легче выстроить активные первые этажи, что является залогом успешного эксплуатирования улицы как общественного пространства. Это в-третьих. Логика проста - если точка притяжения идёт вдоль тротуара, то куда больше шансов, что в неё кто-нибудь зайдёт, осознано или случайно, а там где люди - там и бизнес. Плюс наличие витрин улучшает пешеходность города, делая ходьбу интересной. Для жильцов же это означает шаговую доступность магазинов, кофейнь, сервисов, гос.учреждений и так далее. За счёт этого на улице появляется жизнь и социальная безопасность, а у жителей меньше потребностей тратить своё время на поездки.


структура тротуара - общественного пространства


слева как не надо строить, справа - как надо

А что у нас в мкр? Линия домов часто находится либо в удалении от улицы, либо застройка вообще где-то в глубине участка. Первые этажи в принципе не приспособлены для бизнеса, поэтому часто для этих целей переделывают квартиры, а если не переделывают, то на уровне окон людей ходят "чужаки". Поэтому в наших мкр очень мало тех же магазинов и кафе: как правило, открывают либо самое необходимое (аптека, продуктовый), куда люди точно пойдут, либо там, где большой поток людей (например, у метро). Сложно назвать такой подход удачным, согласитесь.



Конечно же, входы в здания должны быть на уровне земли, все эти лестницы и тому подобное - нежелание делать для людей и только. Снег, на который любят все кивать, тут не играет вообще никакой роли - посмотрите на дома, которые строили несколько веков назад - даже там нет лестниц, хотя с уборкой всё было хуже.

В-четвёртых, компактность - квартальная застройка позволяет строить компактно, с высокой плотностью, но с удобной городской средой. Первоначально может показаться, что это неправильно, но это не так. За счёт высокой плотности добивается компактность города, когда до нужной точки не 10 километров, а, условно, 3. За счёт этого улучшается доступность большинства точек притяжения. К примеру, сравните с этой точки зрения старый район Москвы и новый (масштаб одинаковый):

старый


новый

С точки зрения управления уже затрагивалось, что большие пустые пространства - плохо, но кроме того, это ещё и негативно воспринимаются человеком. Пустыри - мёртвое пространство города, которое хочется быстрее покинуть. Как и дома нечеловческого размера, пустая территория давит на людей и уничтожает социальный контроль.

Чтобы высокая плотность не превратила район в муравейник, необходимо соблюдать несколько условий. Для начала, не просто так во всём нормальном мире давно отошли от концепции исключительного зонирования (спальный район/деловой район) - они порождают концентрированную массовую маятниковую миграцию внутри города (утром весь район едет на работу, вечером обратно), что в свою очередь приводит к тому, что днём спальные районы вымирают - все работающие люди выезжают из него, а вечером все сидят по домам и отдыхают. Что из-за этого происходит? Вымирание территории само по себе плохо - безопасно там, где многолюдно, но это также ставит крест на разнообразии бизнеса и сервисом, ведь для этого нужны люди, а их нет. В таких условиях, конечно, можно открыть что-то, но магазин можно будет смело закрывать с 11 часов утра и до 5 вечера. Исключения составляют разве что продуктовые и аптеки, но для запуска улиц как общественных пространств этого крайне мало. Аналогично с деловыми районами.



Именно поэтому застройка должна быть смешанной, когда идёт, условно, жилой дом или квартал, а за ним офисный квартал, или торговый дом и корпус университета и так делее. В этом случае получится ослабить маятниковую миграцию, или, как минимум, "размазать" её по городу, чтобы она была более-менее равномерной, ослабить транспортную проблему, за счёт перераспределение транспортных сценариев в пользу выбора пешего или велосипедного маршрута, подтянуть экономику города, сделать улицы безопаснее и удобнее для жителей.



Другой важный момент - этажность. Общепринято застраивать территорию среднеэтажными жилыми домами (примерно до 6-7 этажей). Ян Гейл аргументирует это тем, что при такой застройке возможен визуальный контакт человека в здании с улицей и наоборот, то есть здания не превращаются в обезличенные железобетонные коробки.



Я же не столь категоричен, считая, что максимальная этажность жилого дома - 8 этажей. Дело в том, что чем выше дом, тем больше нагрузка на инфраструктуру города и себестоимость содержания. С точки зрения урбанистики, основной минус больших домов в том, что в них пропадают добрососедские отношения, ведь запомнить всех жильцов становится элементарно невозможно, а это порождает тот же самый нигилизм. Так что многоэтажные же российские джунгли ещё аукнутся нашим городам. А вот бизнес-центры и подобное можно строить хоть до небес.

В малоэтажное строительство тоже уходить не следует - расширение города негативно сказывается на транспорте, ведь если город компактный, ты легко и быстро можешь добраться пешком/на велосипеде/на общественном транспорте, но если ехать километров 20-30, то выбор падёт скорее всего на машину. Поэтому город должен быть плотным, а не расплывчатым. Плюс с нашим климатом города не потянут прокладку центральных коммуникаций к каждому дому, да и на дорогах можно будет разориться. Для жителей же главным минусом будет ухудшение выбора - чем меньше плотность жителей, тем меньше разнообразие благ.


такого счастья нам не надо

С точки зрения этажности, кварталы, по сравнению с мкр, ещё хороши тем, что одну и ту же площадь квадратных метров можно обеспечить меньшим количеством этажей. К примеру, с 1 га получится из 16 этажей в мкр сделать 13 в кварталах, а с 10 га - в 9 этажей.

С эстетической точкой зрения всё сложнее, каждому нравится своё, но могу сказать точно, что нельзя строить привычные нам однотипные панельки. Это страх, ужас и тлен.





Панельное домостроение позволяет строить быстро и дёшево - ведь дом уже готов, его надо просто собрать, но это порождает однотипность, которое убивает разнообразие и городскую среду. Тут можно провести параллель с путешествиями, в которые все мы ездим, чтобы получить что-то новое и непривычное - город должен давать именно что-то отличное от другого и непривычное, делая это за счёт домов.

Весь мир этот страх уже давно не строит, отойдя от понятия типовых домов в пользу типовых элементов (типа кубиков Лего), из которых, в свою очередь, можно также быстро и недорого построить дома, которые будут разными и с точки зрения формы, и с точки зрения функционала.



Иными словами, можно строить быстро и недорого, но нужно идти в ногу со временем, а не строить говно из прошлого века.



И последнее, пятое, - квартирография домов. Чтобы социальная обстановка в городе, районе и городе была спокойной и дружелюбной, необходимо в рамках жилых домов делать разные квартиры, как для богатых, так и для социально незащищённых. Тут примерно так же, как и с исключительной зонированностью районов - однотипные квартиры до добра не доведут. Поэтому текущие проекты домов, состоящие только из однушек или типа того, меня очень пугают - это всё быстро превратится в трущобы без постоянных жителей (типа расшатанной общаги).

Таким образом, можно сказать, что массовая застройка должна быть квартальной, с хорошей сетью улиц, рассчитанной в первую очередь на пешеходов, плотной, смешанной, среднеэтажной и на разные вкусы.





Советую также подписаться:


Подборка постов про застройку города


Почему нельзя строить мкр и как окупить кварталы


Будущее микрорайонов или как спасать города

Tags: городские проблемы, застройка
Subscribe

Posts from This Journal “застройка” Tag

promo gre4ark март 13, 16:38 5
Buy for 500 tokens
Лучший способ рассказать о своём товаре или услугах и поддержать проект – заказать у меня рекламу! Блог просматривают более 100 тысяч раз в месяц десятки тысяч уникальных пользователей, которые знают толк в новинках и смогут оценить по достоинству хорошую рекламу! Статистика…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 125 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →