Аркадий Гершман (gre4ark) wrote,
Аркадий Гершман
gre4ark

Панельки 1.2: больше дизайна и городской среды



Промышленное домостроение, когда дом делают на заводе и собирают на стройплощадке, позволило вводить быстро и много недорого жилья. Но взамен мы лишились архитектуры и разнообразия - города обросли типовыми домами, а роль архитектора затмил проектировщик со строителем. Так российская архитектура скатилась к расстановке типовых домов в поле согласно снипу. До сих пор мы строим в основном дома, которые устарели ещё в 1980ых годах.

Панельки строят не только у нас, но где-нибудь в Финляндии при этом не отказались от разнообразия. Просто вместо создания типовых домов они перешли к типовым элементам - архитектор собирает дом как ЛЕГО, так создаются интересные и практичные дома при схожих условиях.

В России модернизацией производств и изменением подходов к созданию панельных домов сейчас занимается несколько крупных холдингов, один из них - ПИК. Эта компания решила продавать не квадратные метры, а новый стиль жизни в комфортных условиях для эконом сегмента. На прошлой неделе мне удалось побывать вместе с разработчиком продукта компании в одном из новых комплексов.


Архитектура

Это жилой комплекс на Варшавском шоссе в Москве. Здесь есть один сданный квартал и несколько свечек в процессе строительства. Со слов сотрудника ПИКа, это выглядит круто по сравнению со старыми проектами, но для компании это уже пройденный этап – это лишь модернизация старых серий, сегодня новые проекты создаются по улучшенным технологиям.


Яркая архитектура первых проектов обусловлена маркетингом - при смене руководства и реформировании компании требовалось заявить о себе по-новому. Цель выполнена, но аляповатость останется с городом ещё на долгие годы.


Москва сегодня не согласует микрорайоны, произошёл возврат к кварталам. Это очень хорошо (писал подробнее тут). Всем пришлось играть по новым правилам, хотя и с оговорками. Например, ПИК умеет делать только типовые кварталы примерно 150 на 200 метров - слава стандартизации!


... но город сложнее корпоративных стандартов, тут бывают нетиповые участки. Поэтому до конца от башен и свободного расположения уйти не получается - приходится в сложных местах строить комплексы без дворов в привычном понимании. Кстати, круглое здание - школа, которая будет подарена городу ПИКом (сегодня это обычная практика для России - у муниципалитетов нет денег на это).


Компания стремится уменьшить высоту домов - с квартальной планировкой это в целом возможно при сохранении желаемого количества метров для продажи. Порядка 80% квартала - около 12 этажей, а остальные 20% - башни. Такое разделение помогает сохранить визуальный простор, приятную среду и соблюсти нормы инсоляции. Сказали, что работа над уменьшением этажности активно продолжается. Напомню, что дома выше 9 этажей - человейники с очередями к лифту по утрам и комфортной средой до порога квартиры.


Улицы и парковка

В кварталах создаётся сетка улиц с общественными помещениями на первых этажах:


Обычно за пределами кварталов строится многоуровневая парковка с арендой или правом выкупа места. Места на улице сделаны для кратковременной парковки, но она никак не ограничена - это плохо. Правила должны быть простые: гостевые места для стоянки на час-два, а дальше плата или штраф. Иначе жители будут кидать своё имущество абы как, а гости будут крутиться часами в поисках места.


Собственно сегодня тут всё заставлено машинами - люди будут до последнего пользоваться халявой и не платить за своё имущество. Без стимулирования пока никак. Пешеходные переходы же лучше делать приподнятыми и более рельефными для машин.


Паркинги под домами, как я понял, в принципе делаются, но конкретно здесь гараж отдельностоящий.


Дворы

Все дворы без машин:


Что бывает, когда зовут нормальных специалистов по ландшафту:


Тут нет каких-то суперактивностей, двор просто сделан для комфортного пребывания жителей:


В таком месте приятно устроить пикник с детьми, поработать или посидеть с друзьями. Возможно ли такое при дворе-парковке? Я не думаю.


Разделение пространства происходит домами: публичное - улица, частное - двор. Двор принадлежит жильцам, которые естественно не хотят видеть чужаков, как раз из-за этого в микрорайонах появляются заборы и рушатся связки. Здесь же граница определена домами и нет нужды ходить по дворам. Но заборы на всякий случай поставили, хотя при такой плотности, скорее всего, особого контроля не будет - жильцы не будут помнить друг друга в лицо.


Кризис заставил людей задуматься о перспективе вложенных средств, будет ли их недвижимость окупаться и расти в цене. Плюс самих денег стало меньше - появилась потребность в комфортных окружающих условий, ведь площадь квартир уменьшилась. Всё это благоустройство - гарантия будущего спроса на квартиры и комфортная городская среда. Строить только квадратные метры с асфальтовым морем вокруг становится невыгодно.




Качество работ выше, чем на реконструируемых улицах в центре Москвы, а ведь это окраина - МКАД в километре от этого места.






Это пожарный проезд, но его часть сделана в виде газона с укреплением:




Озеленение разнообразное, а деревья уже взрослые. Хочу напомнить, что это всё ещё эконом жильё! Московский рынок в стагнации, поэтому приходиться привлекать людей качеством и средой.


Двор строящейся свечки: ярко, без деления на двор-улицу, но современно:


Дома

Первое большое отличие - нет балконов. Компания не хотела, чтобы жители испортили облик хаотичным остеклением, поэтому попробовала просто не делать балконы, всё равно их чаще всего используют под кладовку. Заодно так дешевле и проще строить. Что ж, квартиры всё равно покупают, хотя курильщики наверняка негодуют.


Проблему кондиционеров решили фальш шкафами:


Решение самое простое и имеет свои минусы:


Навигацию на подъезде плохо видно:


Сами подъезды просматриваемые и двусторонние. За счёт этого повышается безопасность - в таком месте вас не смогут скрытно поджидать жулики:




Если у вас несколько дверей с тамбуром, то лучше ставить домофон с замком в тамбуре после уличной двери. Так люди не будут мёрзнуть или мокнуть в поисках ключей в сумке. Предвижу вопросы про бомжей, но в Тюмени такая схема давно работает и бродяг я там чего-то не видел, зато это в разы удобнее. Хотя есть специальные домофоны с приложением, которые открываются дистанционно при приближении телефона - они решат проблему для хипстеров.




Подъезды без ступенек и высокие. Это дорого - нужно делать нетиповой монолитный этаж, но такое решение окупается, становясь добавочной стоимостью. Сюда бы вошла велокомната или колясочная, но пока место никак не используется.


Покрытие стен выбрали неудачное - его надо постоянно чистить или перекрашивать. В новых домах эту проблему учли за счёт более дорогого покрытия, которое окупится при содержании.


Рассказали, что застройщик активно собирает информацию со своей управляющей компании. Часто получается, что легче и дешевле построить что-то дороже, но потом экономить на содержании, чем наоборот.


Лифты стандартные, но оформление застройщик делает под себя. Не так дорого, но сохраняется стиль:


На лестнице:


На этаже:


Коридор делится на два тамбура с очередными домофонами. Какая-то паранойя:


За счёт доработки серии удалось улучшить квартирографию - тут десятки возможных планировок. Это позволяет эффективнее использовать дом и обеспечить разнообразие квартир. В таких домах меньше шансов получить эффект общаг с социальным расслоением.


Общая кладовка на этаже. В новых проектах кладовые делаются в подвале.


Квартиры

Компания сдаёт квартиры с готовой отделкой - для этого была нанята армия отделочников (при 2млн.кв.м. в год правда нужна армия). У застройщика за счёт масштаба цена ремонта ниже рыночной, а люди за счёт экономии покупают квартиру побольше и въезжают в готовое жильё. Плюс жители не будут слушать перфоратор и узбекский язык в течение пяти лет после сдачи дома, а управляющей компании не придётся чинить лифт после строителей. Ещё тут большие окна:


Итого

Это небо и земля по сравнению с проектами пятилетней давности (привет Некрасовке!). Не решены проблемы фасадов, человеческого размера и разнообразия района, но после такого квартала неприятно приезжать в свой дом с железной дверью, парковкой вместо двора и прочими прелестями отказа от излишеств.



Ещё ПИК доказывает, что строить хорошо выгодно. Стандартизация имеет свои минусы, но они подняли планку застройки на новый уровень. Осталось дождаться появления дополнительных типов кварталов с нормальными фасадами и этажностью. Авось лет через 10 Москва догонит Хельсинки по качеству панельных домов.

PS за пост мне не платили.

Поделиться записью:




А ещё можно подписаться в...





Самое важное
Как застраивать города Принцип смешанной застройки Немного про точечную застройку Во что нам обойдётся одноэтажная Россия
Почему нельзя строить мкр и как окупить кварталы Будущее микрорайонов или как спасать города Влияние застройки А нужны ли нам дворы?
Застройка в стиле Birdshit Городские площади Так им и надо Подъезд Человека
Человеческий размер Квартирография




Примеры новых районов
Эко-район Стокгольма Амстердам Копенгаген Орестад - новый район Копенгагена
Мюнхен Берлин-Кёпеник Варшава Хельсинки
Tags: Москва, застройка, панельки
Subscribe

Posts from This Journal “застройка” Tag

  • Что могут хорошие архитекторы

    -=в интересах хорошей архитектуры=- С новыми жилыми районами у нас всё грустно: нет архитектурного разнообразия, городская среда вокруг в виде…

  • Как сделать Минск лучше

    Про достоинства и проблемы Минска я детально писал всего год назад, поэтому давайте в этот раз посмотрим на возможные решения: как сделать жизнь…

  • Как жить богато, но плохо (и что с этим делать)

    В 2018 году на одного жителя Южно-Сахалинска приходилось почти 120 тысяч рублей городского бюджета, это второй самый богатый город России. Это…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 164 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →