Аркадий Гершман (gre4ark) wrote,
Аркадий Гершман
gre4ark

Переход от микрорайонов к кварталам



Я не открою Америку, сказав про ужасное качество новых районов. У мэрий есть цель сдать как можно больше квадратных метров, застройщику важно получить быстрее прибыль, а жители выбирают наименее плохое жильё на рынке. В итоге мы получаем поля из коробок, где жизнь течёт от порога квартиры до двери машины. Такое жильё отвечает первичным потребностям людей в крыше над головой и горячей водой в кране, но морально устарело и в будущем создаст множество проблем.

Сегодня задача стоит не просто получить квадратные метры и отчитаться перед президентом в рекордах, а создать благоприятную городскую среду. Эта задача учитывает состояние двора, безопасность улиц, бизнес на первом этаже, доступность дома в масштабах всего города, хорошую экологию и так далее. Сплошная головная боль для чиновников и архитекторов, но пространство должно стимулировать развитие бизнеса и счастливую жизнь людей в течение всей жизни дома.

В наследство от прошлого государства нам достались СНиПы и стандарты, рассчитанные в первую очередь на спальные микрорайоны и серые панельки нескольких серий. Раскидывать жилые дома по полю исходя только из инсоляции перестали во всём мире примерно 40-50 лет назад — такие спальные микрорайоны вымирают днём, порождают транспортные проблемы и не создают комфорт пребывания на улице, поэтому такое жильё становилось самым дешёвым на рынке и начинало превращаться в трущобы. Дома по принципу спальной ячейки убивает саму идею города.

Правки в документы по градостроительству вносили непрерывно, но общая философия оставалась прежней. Зато застройщики теперь могут строить дома ещё выше, делать асфальтовые поля вместо двора и в целом не отходить от стандартов прошлого столетия. Хорошие проекты встречались скорее вопреки всему и вся, а не благодаря. Сегодня эта проблема очевидна уже на правительственном уровне, а не только блогерам и архитекторам, поэтому был подготовлен новый гайдлайн с принципами застройки городов.


Кварталы и улицы



Новые районы разделили на три группы: низкоэтажную, среднеэтажную и центральную застройки. Все они строятся на модели периметральной застройки — дома формируют улицу фасадом, а двор остаётся частным пространством жильцов. При этом полностью закрытые кварталы предполагаются только в центральной модели — в остальных местах можно будет имитировать кварталы отдельными домами и оставлять просвет.



Непрерывность застройки и фасады вдоль тротуаров важны для создания хорошей улицы. Улица это не только место для перемещения на машине из точки А в Б, оно должно быть интересными для прогулок за счёт витрин и привлекать людей магазинами, кафе и коворкингами. Недавнее исследование показало, что квартальная смешанная среда порождает кофейни и общение, а спальные микрорайоны — магазины пивных наливаек.



Сами улицы планируются делать человеческого размера, чтобы пустота не давила на пешеходов, а широкие дороги не мешали людям жить. Мы-то знаем, что проблема пробок решается не шириной улиц, а хорошим общественным транспортом с велодорожками, но градостроителям только дай сделать 10-ти полосную улицу в спальном районе! Хотя вопрос парковок остаётся — есть опасения, что машиноместа перетащат из дворов на улицы без создания платных паркингов и ограничения бесплатных мест.

Этажность

Мы долго этого ждали и это случилось — предполагается ограничить этажность домов! С низкоэтажной застройкой всё примерно ясно — частные и небольшие многоквартирные дома не выше 5 этажей. Размер квартала — 2-4 га. Предполагаемая плотность жителей — до 80 чел./га, плотность застройки — 4-6 тыс. кв. м/га. Обеспеченность парковками — 375 мест на 1 тыс.


Среднеэтажные районы 5-9 этажей, плотность жителей — 350-450 чел./га, обеспеченность парковками — 235 мест на 1 тыс. человек.


В центре города предполагаются делать небольшие кварталы до 1,5 га до 9 этажей с локальными высотками до 19. Высотные вставки делать допустимо для создания разнообразия и доминант, к тому же некоторым нравится жить или работать повыше. Отдельные здания и первые этажи предполагается отдавать под рабочие места — возвращаемся к смешанной застройке!


Адекватная этажность с учётом небольших кварталов позволяет строить компактно и создавать комфортные условия для жизни. Речь не идёт о дворах-колодцах или домах окно-в-окно, просто районы вновь станут дружелюбными для пешеходов. Если проще: до магазинов не придётся ехать на машине, когда он через дорогу; сходить попить кофе с девушкой можно в соседний квартал, а не ехать для этого в центр города; можно жить рядом с работой.


Гибкость



Отличительный момент всей истории в отличие от прошлых нормативов — гибкость. Это рамочный документ с принципами и общем видением, он не убивает креатив. Это одно из главных достижений всей истории, но одновременно надо повышать уровень планирования на местах и учить людей урбанистическим базисам.

Цена

Многие уверены, что новые коробки с парковкой у подъезда — единственное доступное жильё для населения. Это не совсем так, хотя порочный круг низкого качества архитектуры в городах и алчного девелопмента убедил многих в этом. Здесь же закладывается новый подход к возведению жилья, которое будет стоить порядка 40 тысяч за кв.м. Кварталы средней этажности позволяют выдавать соразмерное количество квадратных метров, а за счёт типовых решений удаётся значительно снизить затраты на создание качественного подъезда, двора и улицы. Поэтому, например, себестоимость новых домов от ПИКа с крутым благоустройством чуть ли не ниже, чем обычные коробки прошлого с асфальтовыми полями.

Обязательность новых принципов и их будущее



Слабое место всей этой истории — рекомендательный характер нового гайдлайна. Да, это задел для будущего комплексного переосмысления всех строительных нормативов и сигнал для застройщиков «как теперь надо строить», но экспертизе и придворным архитекторам на это может быть глубоко фиолетово. К тому же, я практически уверен, что многие моменты не совсем соответствуют техническим нормам. Возможно, новые принципы будут добровольно-принудительными, но это сложно назвать системным решением.

«Свод принципов комплексного развития городских территорий» — 1 из 7 будущих частей ««Принципы комплексного развития территорий». Следующие части будут про развития застроенных территорий, освоение пустырей, формирование облика города, разработку и реализацию проектов. Отдельная книга также будет про моногорода — как их оживить и застраховать от самоуничтожения.

источник: РБК и Дом.РФ

Поделиться записью:




А ещё можно подписаться в...







Самое важное
Как застраивать города Принцип смешанной застройки Немного про точечную застройку Цена одноэтажный России
Микрорайоны и кварталы Будущее микрорайонов Влияние застройки А нужны ли нам дворы?
Застройка в стиле Birdshit Городские площади Так им и надо Подъезд Человека
Человеческий размер Квартирография Зачем городу память



Tags: АИЖК, городские проблемы, застройка, кб стрелка
Subscribe

Posts from This Journal “застройка” Tag

promo gre4ark март 13, 16:38 5
Buy for 500 tokens
Лучший способ рассказать о своём товаре или услугах и поддержать проект – заказать у меня рекламу! Блог просматривают более 100 тысяч раз в…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 69 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →