Аркадий Гершман (gre4ark) wrote,
Аркадий Гершман
gre4ark

Category:

ЖКХ по-немецки



Почему в Германии простые панельные дома выглядят ухоженными и аккуратными, а у нас как декорации к фильмам о постапокалипсисе? Разница не столько в цене содержания и квартплате, сколько в системе управления имуществом. Давайте разбираться!

Квартира в собственности

В Германии есть разное жильё с разными формами управления, не во всех домах можно просто взять и купить квартиру. Если же квартира продаётся в частную собственность, то ценник такого жилья будет неприлично дорогим. Поэтому порядка 65% всех жителей Германии либо арендуют жильё, либо живут в своих собственных домах.


Совместное домовладение, или товарищество собственников, не регистрируется — владельцы действуют в своих интересах, но есть один управдом с юридическим лицом. Именно он общается с городом, отвечает за штрафы и прочие коммунально-жилищные будни дома. Управдом решает все вопросы: решили отремонтировать фасад, управдом взял кредит, нанял бригаду, разослал жителям квитанцию с повышенным ценником и таким образом раскидал затраты на всех. Не нравится — съезжай.


Когда домовладений не очень много, люди могут собраться и решить судьбу управдома и своего дома. Это хорошо подходит для старых небольших домов на несколько семей.


Модернизация и улучшение жилых домов с дворами производятся за счёт собственника. Для совместных домовладений — по решению общего собрания за счёт собственников квартир, при этом собственник квартиры либо платит собственные средства, либо самостоятельно берёт кредит в банке.


Арендное и другие типы жилья

Всеми многоквартирными домами здесь управляют юридические лица, а не физические. В основном это частные организации, даже в государственных домах. У жилого дома всегда один собственник, даже у панелек. После объединения Германий здесь не стали давать каждому жителю право собственности, поэтому даже у таких знакомых нам коробок тоже один владелец:


Собственник может сам построить дом, тогда это называется жилищно-строительной компанией, или выкупить уже построенный жилой дом, тогда это просто жилищная компания. Лишь после покупки собственник может разделить дом на части или квартиры для продажи. В новых проектах, естественно, всё поделено на самом начальном этапе, но де-юре процесс такой.


Люди могут быть членами жилищно-строительный компании. Это довольно популярное явление: на внесённые деньги компания строит дом, а взамен даёт возможность своим членам пожизненно жить в квартирах, даже если у вас нет германского гражданства. Это не арендное жильё или долевое строительство, у членов компаний больше прав и они могут участвовать в управлении компанией, но есть и свои нюансы. Например, такое жильё не передаётся по наследству, квартиры всегда принадлежат ЖСК — потомки могут рассчитывать лишь на возврат внесённой суммы при вступлении.


Есть практика кооперативов для покупки целого дома. Приватизировать квартиры в таких домах нельзя, можно только арендовать. На рынке есть конкуренция, а люди могут быстро съехать при такой форме управления, поэтому собственнику выгодно поддерживать порядок в своих домах.


Текущий и капитальный ремонты производятся за счёт обязательного ежемесячного отчисления собственниками и арендаторами. Размер отчислений рассчитывается управляющей компанией (ЖК, ЖСК), утверждается правлением компании или общим собранием совместного домовладения. Для арендаторов эти отчисления тоже обязательны, но их размер и прочие детали регулируется договором найма.


Обычно модернизацию проводят ради уменьшения ежемесячной квартплаты — лучше один раз заплатить больше, а затем долго экономить. Для привлечения кредита на модернизацию допускается регистрация жилищного кооператива, который и является получателем кредита (юрлицо со своим р/с).


Цель всех собственников, жилищно-строительных компаний и просто управляющих компаний одна — повысить рыночную стоимость жилья и привлекательность для жильцов. Для этого производится санация домов, пристройка лифтов, утепление фасадов, благоустройство территории и так далее. Иногда муниципалитет заставляет делать ремонт, если вы портите облик города, например. Источник финансирования – деньги инвесторов или кредиты сроком до 33 лет.


Грубо говоря, здесь три секрета порядка на рынке ЖКХ: один собственник, конкуренция компаний и разные виды жилья. Это позволяет людям выбирать лучшее предложение исходя из своих возможностей, а ответственность не размазывается по 500 разным жителям одного дома.


Поделиться записью:




А ещё можно подписаться в...


Посты по теме:
В чьих домах мы живём?
Tags: Германия, ЖКХ, городские проблемы, у них там
Subscribe

Posts from This Journal “ЖКХ” Tag

  • Техника для города

    Несколько лет назад я посмел написать, что трактор Беларус — плохая техника для города. Тогда я выслушал много интересных версий о себе, но…

  • В Яме нагадили

    Сегодня я проснулся с мыслью «а вдруг мне это приснилось», но увиденное было реальностью, а запах краски всё ещё шёл от моей одежды.…

  • Иваново: жён мало, пыли много

    Иваново – один из немногих городов центральной России, который меня удивил. Не в плохом или хорошем качестве, тут всё было довольно…

  • Три причины изуродовать дерево

    Примерно в каждом крупном городе сталкиваюсь с обрезкой деревьев методом «отпилим всё лишнее до ушей». В итоге дерево превращается в…

  • Петербургская солянка

    Конец недели – пора бы уже закрыть тему Петербурга в блоге: гнев от заборов потихоньку угасает, появляется смирение от вида ужасных дверей в…

  • Зимой на велосипеде — норма для финнов

    Самое главное «но» велосипедизации городов России — у нас не тот климат. Это нормальная реакция для обывателя, который…

  • Финский рецепт чистых и нескользких улиц

    Невероятно, но в Финляндии зимой снег белый! Ещё лужи начинают появляться лишь при плюсовой температуре, а не в декабрьские -15! Оказывается…

  • Почему финнам не мешает климат?

    Какой у нас там источник основных проблем? Климат и неудачное время года, верно? Удивительно, но за несколько дней в Хельсинки с переходами…

  • Москва занесённая и посоленная

    Где-то третий год подряд в Москве практикуются погодные рекорды: сильный дождь или снегопад – сразу максимальная норма за последние…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 133 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →